房地产行业逻辑变了！郁亮、颜建国、孙宏斌最新预判……
随着2022年报陆续披露，各位地产大佬也相继亮相业绩发布会上讲话。“当好农民种好地”的郁亮，依旧强调“做好自己的事”；接班不久的杨惠妍，自我定位为职业经理人，透着坦诚与谦逊；孙宏斌拿着债务重组方案，在电话的另一头，说出了诚恳的一声道歉。他们或为牺牲利润保现金流，稳住阵脚；或扛着债务努力化解，在反思中等待转机的到来。不过，房企们并不只有一种生存状态。比如华润置地、华润万象生活实现了双市值第一，掌舵者李欣觉得很欣慰，他谈得更多的是“战略定力”。01头部房企：行业逻辑变了 要认清大势“市场下行的困难程度超出了我们的预期。”业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌坦言对2022年交出的答卷不满意。保利发展、万科的利润指标也面临下行压力。不难发现，被牺牲的利润是用来保现金流的安全，活下去和赚钱之间，房企们都做出了明智的抉择。2022年，上述3家头部房企均录得了正向的经营性净现金流。虽然像如今的保利、万科、碧桂园、龙湖等头部房企，不存在现金流危机，但是在行业游戏规则改变后，这些房企也或多或少会面临一些压力。“新房市场不可能回到历史峰值”——万科董事会主席郁亮郁亮去年6月在股东大会上说过：“从短期来看市场已触底，会缓慢、温和地恢复。”郁亮在今年开年的年会上也提到：“悲观是一种情绪、乐观是一种思路”。就是要大家保持乐观、不躺平，并重申要打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。郁亮的此番发言，有乐观的意味在其中，当然更多的是逼自己一把，让整个团队更有士气。在前几天的万科业绩发布会上，郁亮也道出了他自己对于未来行业的看法，并且对万科未来的发展也有了明晰的方向：“新房市场不可能回到2021年的历史峰值，这是天花板，但从人口流动、住房改善的速度看，每年12万亿元商品房销售额还是有需求的，这就是保底线。”正是在这样一个深刻洞察之下，万科要做到开发、经营和服务并重。郁亮对经营服务业务的未来表达了信心，并且今年大概率将保持两位数的增长。不过经营服务赚的是小钱、长钱、辛苦钱，万科也需要保持一定的耐心。“要将产品力打造成为最重要的能力”——碧桂园董事会主席、执行董事杨惠妍相对于郁亮的乐观，近期碧桂园的莫斌也说了一些打气的话，他在内部工作会议上说道：“我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’，这一战让我们更成熟，更有力量去面对今年和未来长远发展，这是我们收获的宝贵财富。”同时，莫斌认为“最难的时候我相信肯定是过去了，而且可以看到市场的预期和信心都在恢复之中。”在近期的碧桂园业绩发布会上，新任董事会主席杨惠妍首次亮相， 她也对未来的战略做了规划：公司接下来3-5年主要战略方向是行稳致远，围绕着资产负债表、利润表、现金流量表做好管理。同时围绕着市场包括竞争对手和客户，要做好碧桂园的战略优化。碧桂园接下来会非常注重产品力的锻造。杨惠妍在发布会上也说，要将产品力打造成为未来3-5年碧桂园最重要的能力。由于碧桂园要加大对一二线城市的布局，所以碧桂园组织了非常强大的团队，未来将推出新的产品。另外碧桂园也会更加注重成本管控，在精益管理上会有更多动作。“市场趋势性回暖中，2023年要“稳增长”——保利发展董事长刘平保利发展控股集团股份有限公司董事长刘平。图片来源：中房报图库2022年，虽然销售额同比下降了14.5%，但保利发展的行业排名却实现了新突破，进入前二之列。今年前两月，该公司又前行一步到了行业首位，进入属于龙头央企的高光时刻。“进三争一”的愿景达成后，保利发展的下一个目标是什么？在4月4日的业绩说明会上，保利发展董事长刘平没有给出具体的指标，只表示：“2023年公司将继续不断做强做大自身。”2023年，保利发展计划的新开工面积是2000万平，比2022年实际完成的规模减少16%，预期较为谨慎。刘平认为，今年以来，受多重因素影响，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察。整体来看，主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，行业总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。在被问及是否满意保利发展2022年的表现时，刘平强调，2022年，房地产行业经历了不平凡的一年，行业发展逻辑发生了根本性变化，保利发展围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，“最终取得了稳中有进的经营成果，市场地位实现了进一步提升。”此外，进入2023年，保利发展在土地市场依旧表现活跃，4月4日还进入了广州荔湾羊城食品厂地块的摇号环节。虽然今年以来一线城市的土地市场逐渐升温，但周东利认为保利发展还是能保持一定的竞争优势，“公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。”一二线城市是保利发展坚定看好的市场。2022年，该公司在38个核心城市的拓展金额占比高达98%。周东利表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复。但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。“2023年以来依然呈现出这样的特点。”这就是刘平提到的“趋势修复、结构优化、动能转换”新特征之一。趋势修复，指的是经济发展、人口迁移和质量提升仍将对住房消费形成支撑，房地产市场仍将是一个巨大的市场。未来5年，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上。动能转换的意思是，行业将从“量的扩张”转向“质的提升”。而结构优化，则是指未来房地产行业结构性的增长潜力将集中于经济人口排名靠前的城市，呈现“结构性长牛”特征。“管理层选择了一条更为艰辛的道路”——龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平陈序平在3月中旬龙湖的业绩发布会上，提到龙湖的业务板块已经做出了一些改变：变成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道（商业投资和长租公寓）、两个服务航道（龙湖智创生活、龙湖龙智造），各航道相互协同，齐头共进。陈序平也谈到这两年来管理层选择了一条更为艰辛的道路，在控负债总额的情况下要实现利润增长，同时还要优化资产质量。这是非常有挑战并且要额外付出很多的事情，管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。陈序平对行业未来走势也是持比较积极的态度：“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”接下来龙湖依然会坚持它过去所坚持的，比如相较于规模，更加注重交付品质、回款质量及利润率。02央企也容不得松懈对于央企来说，有融资和产业链上下游资源优势，其实在2023年基本不会太焦虑，但在很多房企利润普遍承压的情况下，这些央企对自己也容不得半分松懈。央企的地产大佬们，除了传递出对于行业、对于企业的信心外，也对企业的未来的发展进行了一番谋划。“将适度扩张规模，提升市场份额”——中国海外发展董事局主席颜建国颜建国在2022年的业绩发布会上，也传递了对中海自身竞争力的信心。对于未来的发展，中海发展也有自己的坚持：坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源。而且颜建国还说了一句让很多房企都艳羡的话：“我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”毕竟中海作为实力央企，也有能力进一步来做好住宅生意。颜建国后来又说了这么一句：“我们将适度扩张规模，提升市场份额。”从中也可以看到中海对于自己的信心还是比较足的。当然，中海并不会将规模放在首要地位，中海现在仍然强调精细化管理，标准化、信息化、数字化，这已经成为中海管理的底层逻辑。在目前市场已经变成买方市场的情况下，中海也关注客户需求，关注产品创新，关注企业运营效率。“考验战略定力”——华润置地执行董事、董事会主席李欣华润置地的业绩，一如既往地平稳。尽管整体业绩表现营收、利润略有下降，但整体水平仍优于行业。对于华润置地、华润万象生活分别位于内房股、物管股板块市值第一，李欣很欣慰。作为掌舵者，李欣去年卸任了华润置地总裁一职，仅保留公司执行董事、董事会主席等职位，更专注于公司战略方面的工作。业绩会上，李欣的发言更多涉及行业趋势、公司战略定位等方面。尤其是地产处于深度调整过程中，李欣认为，“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。”华润置地作为头部企业，对市场变化需要具备更高的敏感度。李欣提及，“华润置地大概2019年、2020年时就在检讨和思考，一方面检讨‘十三五’战略，另一方面谋划‘十四五’整体的战略布局。”目前，华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位，形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务联动的“3+1”组合模式。而在当前发展的基础上，李欣更关注未来的发展质量：“基于当下看未来，华润置地仍然是一个长期主义者，不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。”他强调的是，华润置地坚持长期主义，而未来发展不以规模为主要目标，核心导向仅两个指标：实现有利润增长的营收和有现金流的利润。“华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险，也没有在行业低迷时悲观，会坚持寻求有质量的增长。”对于未来的市场，李欣保持乐观态度。对于华润置地当下以及未来的发展路径，李欣依然充满信心。03爆雷房企的绝地求生如今，很多爆雷房企大佬都逐渐隐退地产江湖。还能站在台前，和大家好好对话的，至少说明这些老板对这份事业的珍惜和对市场的坦诚。建业胡葆森、融创孙宏斌，或许就是这样的人。“不留退路就是最好的出路”——建业集团董事长胡葆森在年初的建业工作会议上，建业集团董事长胡葆森的发言可谓是把自己“置之死地而后生”，他说：“不留退路就是最好的出路”去年房地产行业的大浪淘沙，确实把建业弄得够呛，再加上裁员风波、求助信等事件，建业也多次被推上了舆论的风口浪尖。虽然建业在企业运营和内部治理方面有诸多可改进之处，但毕竟胡葆森曾带领建业成为河南王，他对河南的贡献以及乡土情怀也是不能抹去的。也或许是出于建业对当地和行业的贡献，最终它得到了河南铁建的输血，得以成功上岸。在工作会议上，胡葆森除了提到之前已经谈到过今后要继续端好品牌饭、手艺饭和勤奋饭外，还说了这么一句：集体突围必需聚焦管理，刀刃向内是当下必然的选择。很有可能，今年建业在内部管理和组织架构调整方面，会有一些大动作。在中原建业的业绩发布会上，胡葆森也谈到了他对于房地产未来趋势的看法：房地产至暗时刻已过，地产行业复苏已成定局，从2月和3月至今的市场数据就能看出，虽然全面复苏的时间表还有待推断，但复苏趋势已经形成。“千方百计致力于让公司走出困境”——融创董事会主席兼执行董事孙宏斌融创在前几天发布了年报，虽然各种数据都出现了不同程度的下滑，但至少已经在向业界传递积极信号：融创回来了。此前已经有相关消息指出，融创大概率将在4月复牌。但对于融创来说，目前需要着重解决的，仍然是自己的债务问题。在3月底，融创举办了债务重组说明会，孙宏斌开场就给各位投资人致歉，表现出了十足的诚意。孙宏斌还说道：“出现今天的问题，虽然也有外界环境的因素，但是更重要的、更本质的，还是我们自己的问题。”比如融创在过去追求规模、在投资上的乐观和激进、权力过于下放等等，让融创走到了今天。关于境外债的重组工作，孙宏斌提出两个要求，一个是快，这是公司恢复正常经营的基础；另一个是方案必须是系统的、周全的，能支持公司真正恢复过来、走出困境。孙宏斌在说明会上也表达了自己走出困境的决心：“公司上下正团结一心努力应对当下的情况，千方百计致力于让公司走出困境。”很多人都说，为了化债，孙宏斌白了头发。随着近期融创境外债重组方案的公布，孙宏斌可能又舒坦了一口气。但是前路仍然存在销售和债务压力。孙宏斌能否成功“上岸”，或许很快答案就会揭晓。来源：中国房地产报、地产人言、乐居财经--THE END--本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。
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